A Temporada de Caça a Investidores Americanos no Setor Imobiliário

A Temporada de Caça a Investidores Americanos no Setor Imobiliário

O valor dos imóveis no Brasil, e o setor imobiliário em geral, se pode especular que provavelmente venha a ser em um futuro próximo altamente impactados por investimentos americanos. Eu vou entrar no assunto em detalhe daqui a pouco, mas antes disso, é necessário recuar para o exame do entrave e o distanciamento cultural e político profundo que existe entre americanos e brasileiros, servindo de contrapeso à expectativa provável de massivo investimento americano no Brasil.

Em uma entrevista recente em um podcast americano, o entrevistador, Vivek  Ramaswamy, ex-candidato nas primárias republicanas à presidência de 2023 (ele perdeu para Donald Trump), entrevistou Ann coulter, a principal autora e influenciadora americana posicionada em favor de um nacionalismo conservador. A entrevista foi a 8 de maio. Nessa entrevista Ann Coulter afirmou que ela é uma fã de Ramaswamy, que ela o considera um bom e eloquente político e orador. Entretanto, ela complementou isso dizendo que ela não teria votado em Vivek Ramaswamy para a presidência em essência porque ele é um “indiano” (de descendência) e não um protestante anglo-saxão branco. À primeira vista pode parecer que a opinião de Ann Coulter tem um cunho racial simples e direto, mas esse é um exemplo de como essa aparência na cultura americana é apenas uma cortina de fumaça. Isso é claro em que Ann Coulter, se diz, namorou homens que não são homens brancos anglo-saxões.

Um detalhe a respeito dessa tensão ideológica é que no mundo Protestante e anglo-saxão americano, e os EUA é um país majoritária e longamente protestante e anglo-saxão, há o que o sociólogo francês Émile Durkheim chamava “solidariedade mecânica”, a solidariedade mecânica é existência social baseada na semelhança e na homogeneidade externas entre os membros de uma sociedade. Assim, se pode argumentar ou suspeitar que os americanos pensam em termos da oposição entre o que é exótico e o que é familiar, e eles têm (como todo mundo mais, e provavelmente de modo mais distinto) uma predileção pelo que é familiar e não exótico. Isso cria uma dificuldade clara ao Brasil como destinação do investimento americano, a saber, o Brasil é (se pode argumentar) notório, entre países ocidentais majoritariamente europeus, por ser um local exótico. 

O interessante a respeito dessa dificuldade comercial com os americanos, é que de muitos modos o Brasil é um país profundamente influenciado pela cultura anglo-saxã. Machado de Assis, por exemplo, embora o seu estilo literário de conversação em relação ao leitor pareça insuspeito, nesse estilo ele copiou de modo escancarado e exagerado um escritor britânico/anglo-saxão chamado Laurence Sterne. 

Uma coisa é certa, no entanto, no que se refere aos americanos e o modo de se comunicar com eles em geral, ou prestar a eles atendimento no setor imobiliário em particular: o maior pecado que se pode cometer em promover a comunicação com eles é procurar não parecer exótico enquanto brasileiro. Isos só confundiria eles. Realçar a percepção do brasileiro como exótico, ao menos ligeiramente, pode ser a escolha mais acertada. Eu tomo como um exemplo o filme “Um Dia a Casa Cai” (1986), com Tom Hanks, no qual [no início do filme] há uma cena com um americano se casando com uma jovem brasileira no Rio d e Janeiro, em uma cerimônia religiosa de alguma religião africana ou algo assim. Se pode argumentar que a maioria dos brasileiros não sabe muito sobre essas religiões minoritárias, nem tampouco a influência delas é muito forte, nas universidades ou em outros meios de expressão, mas foi isso que o filme americano quis destacar sobre o Brasil no filme. Não se trata de que o filme quis dizer explicitamente que as religiões em questão são mais influentes do que realmente são no Brasil, necessariamente, mas que para fins de imaginar o contraste entre culturas, foi esse aspecto exótico comparativo que tornou a narrativa do filme mais destacada e compreensível a uma audiência americana.

Assim, a vilania racialista de superfície americana é uma cortina de fumaça e um escudo protetivo (com um fundo de vulnerabilidade) em favor do senso de estabilidade secular deles. Como contornar esse escudo, e fazer eles baixarem a guarda, a fim de melhor e mais facilmente investirem no mercado brasileiro em geral, e no setor imobiliário em particular? Colocada a questão de outra forma: como ganhar a amizade de alguém que por princípio tende a se recusar a conceder a sua amizade a você e está pouco interessada em escrutinar ou examinar por que sequer age assim, se comportando desse modo por hábito inato?

Essa pode ser a questão mais importante dos próximos anos para o agente imobiliário operando no mercado imobiliário brasileiro. 

O motivo pelo qual o americano vai previsivelmente investir em peso no Brasil nos próximos anos, e o mercado imobiliário deve previsivelmente receber uma boa fatia desse investimento, é multifacetado. Em primeiro lugar, os EUA se tornou um país especializado em prestação de serviços, nas últimas décadas ou anos, não um país baseado no possuir ativos ou bens tangíveis da indústria ou agricultura, de modo que os EUA se tornou dependente dos estrangeiros (via importação) para a própria sobrevivência. Assim, os EUA têm uma moeda baseada na riqueza palpável alheia, não própria, e não é surpreendente, na esteira disso, que os EUA tenham batido de modo consistente, segundo se diz, recordes de déficit comercial (isto é, eles importam mais a cada ano do que exportam). 

Em segundo lugar, de acordo com uma projeção conservadora ou pouco exagerada citada pelo prestigioso investidor americano Peter Schiff em cerca de cinco anos provavelmente 100% dos tributos recolhidos do contribuinte americano pelo governo federal americano vão ter de ser usados para pagar juros da dívida pública americana (não pagar a dívida diretamente, mas só os juros sobre essa enorme dívida), o que significa que, não sobrando dinheiro para pagar o exército, os programas sociais etc., os americanos vão ter de abrir um ciclo sem precedente de impressão/criação de dinheiro sem lastro; em um movimento que previsivelmente deve desembocar no assassínio do dólar, com o perdão da expressão dramática. 

O dólar, por meio da inflação consequente, vai perder drasticamente o seu valor. E em vez de passivamente testemunhar a própria  poupança em dólares evaporar nesse ciclo e incêndio inflacionário, os americanos vão desejar investir em países estrangeiros menos expostos ao dólar. 

Os americanos provavelmente vão investir na Europa e no Japão, entretanto, os europeus/a Europa não vão ser necessariamente considerados um destino ideal de investimento, visto que neles tem ganho maior proeminência o setor de serviço, em detrimento comparativo do setor industrial; em outras palavras; como os americanos, entre os europeus a economia se tornou comparativa e significativamente mais dependente de bens palpáveis estrangeiros, em vez de serem os europeus nas suas economias e moeda lastreados por bens próprios. Além disso, os Europeus confrontam uma instabilidade jurídica (instabilidade jurídica sendo sempre má notícia em termos econômicos) na forma da ameaça russa crescente, qual ilustrado nas mobilizações militares de advertência em fronteiras entre a Rússia e certo país báltico recém-aceito na OTAN, além da guerra propriamente etc.

Também os americanos não vão investir na Rússia e na China. A março de 2023, conforme pego em gravação de vídeo (por exemplo, pelo jornal The Telegraph da Inglaterra), Vladimir Putin (presidente da Rússia) esteve em visita a Xi Jinping (presidente da China) na Rússia, e ao se despedirem diante de limusine, Xi Jinping disse a Putin “Agora nós estamos vendo uma mudança que não vimos em cem anos, e nós estamos dirigindo essa mudança juntos”. Putin respondeu, conforme indicado pela gravação/pelo vídeo: “Eu concordo. Por favor, te cuide, meu amigo”. Nessa troca de palavras os dois governantes parecem aludir ao conceito articulado pelo desertor da KGB (a antiga organização de espionagem e inteligência governamental da União Soviética/da Rússia) chamado ele Anatoliy Golitsyn, de um deslizar do mundo a uma “segunda revolução de Outubro”, isto é, ele falou a respeito nos noventa de uma vindoura revolução comunista espelhando a revolução de 1917 na Rússia, que ocorreu (conforme insinuou Xi Jinping) há uns cem anos atrás. 

Assim, porque o colapso do dólar provavelmente vai significar a incapacidade americana de continuar a financiar a própria posição militar hegemônica ou prevalente, Rússia e China em antecipação estão contando com os EUA fora da jogada para realizar todo tipo de mudança drástica no cenário político mundial na esteira disso. Consequentemente, os americanos previsivelmente vão dar prioridade em investimento a países mais acolhedores e menos hostis ao senso de estabilidade dos EUA, em vez de escolher Rússia e China. 

O Brasil parece um dos principais candidatos a receber os investimentos: O Brasil é grande o bastante para não ser fácil ou prioritário desestabilizar o seu estado. A economia brasileira é consideravelmente diversificada e baseada em commodities e (em menor grau) produtos industriais, portanto se baseia em bens palpáveis tangíveis que lastreiam em parte a moeda brasileira. A classe política brasileira não é exclusivamente aliada de Rússia e China, e o bolsonarismo aliado aos americanos tem certo peso político ainda relevante. Por fim ,conforme notado pelo escritor Paulo Francis, o Brasil é um país distante de tudo e isolado, é nisso diametralmente oposto e diferente de um país, por exemplo, como a Polônia (para quem sempre sobrou confusão e que sempre esteve no centro dos conflitos nas guerras europeias mais recentes, devido à sua localização estratégica); sendo o Brasil um alvo relevante dos esquemas políticos estrangeiros, mas não necessária ou provavelmente urgente e principal dentro de um cenário de conflitos comerciais ou bélicos.  

 Assim, foi estabelecido que os EUA, a despeito da própria resistência natural ao Brasil, ou mesmo a se interessar pelo Brasil, o vai escolher, no meio de dificuldades econômico-políticas, como refúgio financeiro.

Mesmo assim, os americanos terão de investir no Brasil de modo discreto e inteligente, contando com o pior. É possível ou ao menos concebível que um governo de esquerda alinhado a Rússia e China restrinja a capacidade do investidor americano de investir em ações da bolsa brasileira, a B3, e também no mercado de balcão da B3. é possível que uma lei seja aprovada restringido a compra de imóveis por americanos. O motivo de isso ser concebível é que o governo Lula atual, empossado a 2023, iniciou uma política de descarte do dólar em transações bilaterais com a China, e permitiu o aumento significativo do investimento Chinês no Brasil (provavelmente usando de diminuição de tarifas alfandegárias), para mais ou menos um terço das operações de importações vindas do Brasil. Esse movimento de desdolarização do Brasil sugere uma tendência ao menos latente a isolar e marginalizar o investidor americano. 

Entre os investimentos que os americanos podem fazer under the radar (de modo discreto e difícil de rastrear) no Brasil de modo seguro sob certos aspectos, é investir no setor de locação e sublocação no Brasil, que é um dos pontos ou potenciais focos de investimento mais promissores para eles no médio e longo prazo. 

A legislação brasileira, pela Lei do Inquilinato, permite a locação e a sublocação (isto é, um contrato que preveja inquilino alugando para um segundo inquilino dentro do prazo contratual do inquilino original). Ao mesmo tempo, a Lei do Inquilinato permite que o sublocador tenha assegurada a posse do imóvel até o fim do prazo contratual, independente de o imóvel ser vendido ou alienado a terceiro, desde que (basicamente) o contrato de locação tenha uma cláusula específica extraordinária, chamada cláusula de vigência. 

Os americanos podem usar os corretores para propor que contratos de aluguel já existentes sejam modificados, inserindo os investidores americanos como sublocadores por um período específico, e a vantagem disso para o inquilino original que se tornaria o sub-inquilino ou sublocatário que paga o aluguel ao americano investidor, é que o investidor americano pode oferecer por meio do corretor de imóveis um desconto comercial ao inquilino original, diminuindo o valor do aluguel; de outro lado o proprietário do imóvel pode receber do investidor americano o valor antecipado (com um desconto comercial concedido ao investidor americano) do prazo contratual, podendo por meio disso o proprietário proteger o próprio patrimônio não se expondo aos riscos da moeda brasileira inflacionada por dívida pública (por meio de compra de ouro etc.). 

Esse esquema permite que o investidor americano mais facilmente diversifique o seu investimento, e seja seletivo em favor de contratos de locação comercial em que as empresas a se tornarem sublocatárias/inquilinas de segunda ordem; tenham as próprias demonstrações financeiras examinadas; para que apenas as empresas com maior receita comercial e liquidez (posse de dinheiro para pagar dívidas de imediato) sejam escolhidas para se tornarem sublocatárias. 

De outro lado, a intervenção do investidor americano no mercado de sublocação brasileiro pode beneficiar extraordinariamente os proprietários de imóveis no Brasil. Eu vou exemplificar isso com um estudo de caso especulativo com elementos concretos.

Antes de explicar o cenário concreto visualizado, é preciso discutir um pouco sobre os números da inflação e os dados oficiais de valorização de imóveis no Brasil. A março de 2024 o IPCA (Índice de Preços do consumidor Amplo) anual acumulado foi de 3,69%, enquanto o IGMI-R (Índice de Preços do Mercado Imobiliário Residencial) foi de 10,29%. A diferença entre IPCA e IGMI-R, portanto, é de 6,60% no acumulado anual, o que significa que à primeira vista os imóveis estão de modo geral se valorizando nominalmente acima da inflação. Entretanto, a dívida pública brasileira é de 87% do PIB, em mais de nove trilhões de reais, e a dívida por si mesma prova que o valor dos imóveis não está aumentando em termos reais, porque a dívida enfraquece a moeda brasileira. 

Ademais, a inflação e a sua influência sobre o poder de compra funciona com um efeito retardado ou gradual em se fazer sentir, de modo que a valorização anual de imóveis aparente a 6,60% ao ano, provavelmente, na medida em que se baseia no todo ou em parte em inflação da moeda, está mais conectada a dívidas ou fatores passados, do que à dívida presente de 87% do PIB. Esses 87% representam em seis anos e quatro meses aproximadamente a 0,82% de valorização ao mês, é um valor próximo do rendimento nominal dos títulos do tesouro. A essa taxa mensal de 0,82% os imóveis teriam de se valorizar por mais de seis anos (77 meses, mais exatamente) de modo regular para neutralizar a desvalorização da moeda por causa da dívida pública. Supondo que essa taxa de desvalorização do imóvel reflete o processo gradual de se fazer sentir da inflação, os 6,60% de valorização na diferença entre IPCA e IGMI-R é na verdade 0%, ou negativo, porque 6,60% ao ano é 0,53% ao mês, que por sua vez é uma valorização significativamente menor do que a desvalorização de 0,82% ao mês. Entretanto, como ao não render (ou render apenas 0% ou menos continuamente) a manutenção da propriedade do imóvel representa um custo de oportunidade, é melhor contar os 0,82% mensais de modo negativo, isso refletindo de modo estereotípico o rendimentos que se deixou de obter ao não se investir em outros investimentos; o qual custo de oportunidade se pode argumentar que tenha algum impacto significativo sobre o valor dos imóveis. 

Nesse caso, ao achar os valores dos rendimentos em diferentes cenários, um desconto ou subtração sobre os rendimentos de 0,82%, ao mês, equivale a cerca de 5% a menos sobre o rendimento semestral, e cerca de 10% a menos sobre o rendimento anual.  Em apenas dois anos e quatro meses cerca de um quarto do valor do imóvel (25%) é perdido. 

Agora vamos aos cenários de uma venda de imóvel concreta com rendimento. 

O imóvel é uma casa bem localizada, em bairro de classe média alta em Salvador, Bahia. 

Um esboço dado por um corretor para avaliação de imóvel é no valor de R$ 550.000,00 para venda. Os imóveis com um perfil de metro quadrado parecido (cerca de 350 m²), para bairros próximos semelhantes ou mesmo bairro têm em média um valor acima de R$ 900.000,00. Este último valor será considerado o valor de venda para fins de uma expectativa conservadora, se for implementada no imóvel uma reforma e renovação. 

Seguem os custos dos diferentes itens de reforma da casa:

1) Custo para a instalação de portão elétrico automático (substituindo a tranca de manipulação antiga): R$ 3.000,00 (três mil)

2) Custo para instalação de fogão cooktop e abertura de parede para cozinha americana e sua respectiva montagem: R$ 5.000,00 (cinco mil). 

3) Custo com designer de interior e respectiva troca parcial do acabamento na sala de estar principal: R$ 3.000,00 (três mil reais).

4) Custo com a troca e renovação de esquadrias dos cômodos (portas e janelas): R$ 8.000,00 (oito mil reais). 

5) Custo de troca de armários da cozinha: R$ 6.000,00 (seis mil reais). 

6) Custo para refazer parte do revestimento de cômodos molhados (conserto de acabamento defeituoso, por falta de inclinação suficiente para escoamento da água): R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

7) Custo do laudo de avaliação do imóvel pela Caixa Econômica Federal para a aprovação do Home Equity (empréstimo em conta com imóvel em garantia, para pagar pelas reformas): R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais). 

8) Custo de marketing para anunciar o imóvel e potencializar o rendimento com a reforma: R$ 1.000,00 (mil reais). 

9) Custo de alugar outro imóvel enquanto o imóvel está sendo reformado ou ocupado por um terceiro inquilino provisoriamente: R$ 10.000,00 (dez mil reais)

10) Custo da regularização de reformas ou expansões presentes ou anteriores no imóvel na prefeitura e no cartório: R$ 2.000,00 (dois mil reais). 

11) Custo de substituição de paredes de alvenaria com infiltração persistente por paredes de drywall: R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 

12) Custo dos juros pagos na operação financeira de empréstimo/Home Equity (incluindo custos nominais de ajuste monetário prováveis) dentro do prazo de dois anos: R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais). 

13) Custo com a pintura do imóvel, interna e externa: R$ 25.500,00.

A soma total dos valores de despesas é de R$ 80.250,00. O valor do empréstimo aprovado é de R$ 83.737,25. Assim, sobra apenas o suficiente de reserva (R$ 3.487,25) para o pagamento de quatro prestações de R$ 745,26. Portanto, nesse cenário se tem de supor que durante os dois anos previstos até se antecipar a quitação total do empréstimo com prazo inicial de 20 anos, as parcelas mensais serão pagas ordinariamente do próprio bolso do vendedor, e esse gasto deve ser compensado quando da venda do imóvel e a obtenção do rendimento. 

Uma vez feita a reforma, a casa como dito antes passa a poder ser vendida por R$ 900.000,00. 

Na venda há dois cenários distintos de rendimento. 

No primeiro cenário, para acelerar a venda, é oferecido no mercado um desconto de 15% sobre o valor de venda do imóvel, e portanto em vez de ser anunciado por R$ 900.000,00 a valor de mercado, o imóvel é anunciado a R$ 765.000,00 ( 15% mais barato). Isso permite vender o imóvel dentro dos dois anos previstos (mais rapidamente) para se arcar com o empréstimo e quitá-lo antecipadamente.

Nesse primeiro cenário de venda o rendimento comparativo (em relação ao valor de venda anterior à reforma, de R$ 550.000,00) descontado do custo com a reforma é de R$134.750,00. 

Mas como dito antes, por causa da crise inflacionária, os rendimentos são depreciados anualmente a 10%, e portanto supondo-se a venda demore um ano a se concretizar a partir da promoção da reforma, o rendimento real é de: R$ 121.275,00.

No segundo cenário de rendimento em vez de anunciar o imóvel 15% mais barato o vendedor o anuncia por R$ 900.000,00 (valor de mercado), mas ao mesmo tempo nesse cenário há um inquilino no imóvel sublocado, o sublocador sendo um investidor americano hipotético. O comprador do imóvel vai receber um desconto sobre o valor de venda ao adquirir o imóvel, porque a cláusula de vigência do contrato de locação impõe que o imóvel seja mantido sob a posse do sublocatário até o fim do prazo contratual que serve de base à locação (prazo que coincide tanto no contrato entre locador e sublocador, quanto no contrato entre sublocador [o investidor americano] e sublocatário). 

O desconto dado ao comprador é equivalente à totalidade dos valores mensais de aluguel durante a locação vigente (proporcional ao prazo vigente atualizado) multiplicado por dois.  Neste caso vamos supor que esse valor descontado é de R$ 200.000,00, e o prazo de locação é de cerca de três anos, e 75% do prazo contratual é restante. Quanto mais o tempo passar dentro da vigência da locação, mais o valor de R$ 200.000,00 diminui, e no caso de 75% do prazo restante o desconto dado ao comprador é de R$ 150.000,00, não R$ 200.000,00. Nesse caso o vendedor do imóvel, na venda, recebe o valor do comprador de R$ 750.000,00.

O rendimento comparativo (em relação à avaliação anterior à reforma de R$ 550.00.00) é de 170.000,00. Exceto que neste caso o sublocador (investidor americano) é quem arca com as despesas da reforma (ao menos, neste caso, com 62,5% das despesas totais com a reforma), antecipando os valores do contrato de aluguel para receber os aluguéis do sublocatário. O investidor americano desembolsa R$ 50 mil reais para receber alugueis de R$ 2.500,00 por 40 meses. No segundo cenário o rendimento comparativo é, descontada a desvalorização anual do imóvel a 10%, com o rendimento ajustado (em relação ao rendimento bruto de R$ 170.000,00), de R$ 153 mil reais. 

Com o investidor americano, portanto, se tem pelo menos no cenário 2 um rendimento comparativo maior ou uma diferença maior de R$ 31.000,00 reais em relação ao rendimento do cenário 1. 

Em resumo, as diferenças culturais entre americanos e brasileiros vão ocasionar um obstáculo relativo à entrada de investimentos estrangeiros americanos no Brasil, incluso no setor imobiliário; nos próximos anos; mas esse entrave cultural provavelmente será contrabalançado por fatores políticos e monetários ameaçadores aos americanos e extraordinários. 

O investidor americano pode investir de modo mais discreto no Brasil como sublocador, desde que conte com procuradores e analistas de investimento competentes, e desde que os corretores de imóveis no Brasil se adequem diplomaticamente para bem tratar os americanos e dar atenção às suas expectativas e susceptibilidades. 

O fator do investimento americano, sob o ponto de vista do investidor brasileiro do setor imobiliário, pode ocasionar uma injeção de facilidade e crédito na promoção de suas operações de compra e venda. 

Nesse ínterim, atenção deve ser voltada para os dispositivos legais de proteção à posição contratual do investidor americano, e demais convenções que adaptem a sua atuação à situação de fato.

📚 Baixe Agora o Ebook Gratuito! – “Os Cinco Maiores Riscos em Transações Imobiliárias” 🏡📘 Proteja seu patrimônio e maximize seus ganhos no mercado imobiliário! Clique no link na descrição para garantir o seu exemplar GRATUITO. Se você busca conhecimento valioso sobre os riscos em transações imobiliárias, este ebook é indispensável. Não perca tempo, faça o download agora e fortaleça sua jornada no mundo dos investimentos imobiliários. 💼🔐 #InvestimentoSeguro #EbookImobiliario

Acesse online o ebook gratuito Os Cinco Maiores Riscos em Transações Imobiliárias:

https://arilima1959.kpages.online/nova-pagina-e23433f2-9ce8-45da-907e-a0fa5ac48ae7

—

Corretor Pedro Henrique de Lima, CRECI-MG 54620

Contato: pedroconsultorimob1@gmail.com